🏘️ 第2章：不動産投資で“安定収入”と“節税”を両立

🏠 2-1. なぜ不動産投資を選んだのか？

　FIREを意識するようになってから、私がもっとも不安に感じていたのは、株や投資信託に偏った資産構成でした。
　株式や投資信託は、長期的にはリターンが期待できる一方で、相場が下がれば資産が一気に目減りするリスクを抱えています。かといって、現金で保有してもインフレが進めば価値は減ってしまいます。

　そこで私が注目したのが、「景気や相場に左右されにくく、長期にわたり安定収入をもたらしてくれる資産」──つまり、不動産でした。
　不動産はインフレにも比較的強く、入居者さえいれば毎月安定したキャッシュフローが得られます。これは、FIRE後の生活を支える“第二の収入の柱”として非常に有効です。

🎯 2-2.ターゲットは「区分マンションのオーナーチェンジ物件」

　私が実際に購入してきたのは、すべて区分マンションのオーナーチェンジ物件──つまり、すでに入居者がいる状態で売りに出されている中古マンションの一室です。
　不動産投資にはさまざまなスタイルがありますが、FIRE後の私にとって重視すべきは「小さく始めて、着実に積み上げられる投資」でした。
　その点、区分マンションは一棟アパートよりも初期投資額が抑えやすい。さらに、オーナーチェンジ物件なら、決済直後から家賃収入が得られるというメリットがあります。
　もちろん、空室物件とは違い、室内の内覧ができなかったり、入居者の詳細が不明だったりといった不安もありますが、私はこれを「リスクではなく仕組み」として受け入れました。

価格が相場よりも2〜3割安くなることが多い
購入直後から家賃収入を得つつ、“空室待ち”の姿勢で出口戦略に備えられる

　このように、区分マンションという単位の手軽さと、オーナーチェンジによる即時収益性を掛け合わせることで、「少額から始められ、再現性があり、税制メリットも享受できる」不動産投資モデルが成り立つと考えました。

🎁 2-3. オーナーチェンジ物件は“福袋”──中身が見えないからこそ、価値がある

　オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態で売り出されているため、購入直後から家賃収入が発生し、空室リスクを回避できる点が魅力です。
　とはいえ、投資家の中には

「中が見えないから怖い」
「室内の状態が分からないから敬遠する」

　という声もよく耳にします。

　たしかに、室内の現状や入居者属性（年齢・年収・勤続年数など）を確認できないまま購入を決めるのは、ある種の“賭け”です。

🎃オーナーチェンジ＝中身が見えない投資

　すでに人が住んでいるため、オーナーチェンジ物件では室内の内覧ができないことが一般的です。
　また、契約や個人情報保護の観点から、入居者の詳細（収入・勤務先など）が非開示のまま取引されるケースも多くなります。

　つまり、投資家としては「この物件、本当に大丈夫かな？」「実は中がボロボロなのでは？」という不安を抱いたまま、購入の決断を迫られるのです。

🎁オーナーチェンジは「福袋」

　私はむしろ、こうした不確実性を「魅力」として捉えています。
　中身が見えないからこそ、売主すら把握しきれていない“お宝物件”に巡り合う可能性があるのです。
　たとえば、こんなチャンスに出会うこともあります：

割安な家賃で貸されていたが、退去後に賃料を値上げ
室内が驚くほどきれいで、リフォーム不要
購入価格よりも高値で売却

　こうした“嬉しい誤算”を期待して、私は、

オーナーチェンジ物件を「投資家の福袋」と呼びたい

のです。

💡 “中身が見えない”＝可能性の原石

　このスタンスは、不動産投資を単なる利回りの計算ゲームではなく、

楽しみながら戦略的に資産を変換していく行為

とらえている私ならではの姿勢かもしれません。

🧩 2-4. 管理リスクを軽減する“分散投資”の考え方

　私の投資スタイルは、「一棟アパートを買う」のではなく、複数の区分マンションを分散して所有する方法です。
　この分散によって、以下のようなリスク軽減が実現できます：

一棟ごとの修繕やトラブルの影響を最小限にとどめられる
空室や家賃下落があっても、他の物件の収益でカバーできる
地域・建物・管理会社が異なることで、複合的なリスクを回避できる

　結果として、収入の安定性と資産全体の耐久性が向上し、「月々のキャッシュフローがブレにくい」構造をつくることができました。

💰 2-5. 減価償却を活かした「戦略的キャッシュフロー経営」

　不動産投資の真価は、「利益を出しながら、税務上は赤字にできる」点にあります。特に、中古区分マンションを活用した減価償却戦略は、実行すればするほどキャッシュフローの最適化に繋がります。
　たとえば、私の実例では以下のような構造です：

🧾 表：2025年の所得見込み

項目	金額（年額）
家賃収入（14室）＋副収入	753万円
経費（管理修繕、保険、固定資産税など）	▲391万円
減価償却費	▲290万円
控除（基礎・青色・年金・健保・保険など）	▲212万円
課税所得	0円
手元に残るお金（＝キャッシュフロー）	362万円

手元に残るお金はしっかりあるのに、帳簿上は赤字 → 所得税・住民税(所得割)がゼロに！

　このように「減価償却によって帳簿上の赤字をつくり、課税を抑えつつ実収入を得る」仕組みは、多くの不動産投資家にとって参考になるはずです。

さらに、

青色申告特別控除と組み合わせれば赤字をさらに深められる
他の所得（給与・事業所得など）があれば損益通算で節税メリットが倍増
「帳簿上は赤字」「実際は黒字」でキャッシュは残る＝最強の防御型経営

　こうした仕組みを戦略的に組み込むことで、不動産投資は単なる副収入ではなく、「税制を味方につけた事業」として機能し始めるのです。

🏢 2-6. 節税を見越した“事業的規模”への拡大

　不動産投資を“副業”ではなく“事業”として位置づけることで、税制上の大きなメリットを享受できます。
　日本の税法では、「5棟10室基準」を超えると「事業的規模」と認められ、以下の節税効果が得られます：

青色申告特別控除（最大65万円）
赤字の損益通算（給与所得や事業所得と相殺）
家族への専従者給与の経費化
減価償却による課税所得の圧縮

　私自身、この制度を最大限活用し、「課税所得ゼロで暮らす」ことを戦略の柱としています。
その結果、住民税や国民健康保険料を大幅に抑えつつ、キャッシュフローはしっかり確保するという理想的な状態を実現しています。

🔧 2-7. 投資の拡大と“本業としての自覚”

　2022年8月に1室目の購入からスタートし、気づけば2025年には14室まで保有するに至りました。物件選定、管理会社との交渉、家賃改定、確定申告まで、すべて一人で行っています。

　もはやこれは“副業”ではありません。
　不動産投資は、私にとってFIRE後の「本業」であり、生活の根幹を支える防衛戦略なのです。

🚪 2-8. 出口戦略と“空室待ち”のスタンス

　投資家の多くが「出口戦略は購入時点で設計すべき」と言いますが、オーナーチェンジ物件の場合は“設計図が手に入るのは退去後”というケースも少なくありません。
　私はむしろそれを「余白を楽しむ」不動産投資と考えています。

　オーナーチェンジ物件は購入時点では入居者が住んでおり、部屋の状態も見えません。
しかし、入居者が退去したタイミングで、「新たな入居者を募集するか」「売却に踏み切るか」を初めて判断できるようになります。

　この“退去の瞬間”こそが、出口戦略の起点です。

📋 オーナーチェンジ物件の出口戦略で押さえるべきポイント

入居者が退去したら、まずは室内の状態を確認する
原状回復やリフォームの必要性を判断する
市場の賃料水準や売却価格の相場と照らし合わせ、
　　→ 再度貸し出すか
　　→ キャピタルゲインを狙って売却するか
を決定する

👀「空室になって初めて見えるもの」がある

　入居中は、たとえ売却を想定していても内覧は原則できません。
そのため、室内の状況が見えず「売るに売れない」「将来どうするかの判断がつかない」という不安要素を抱えることになります。

　また、入居者付きのまま売る場合、買い手側にとっても“中が見えない不安”があるため、一般的には実勢価格より2～3割安い価格での売却を余儀なくされるケースも多いです。

🕰️ だからこそ、“空室を待つ”という戦略的スタンス

　私はこれを逆手に取り、「オーナーチェンジ物件＝未来の選択肢が眠る原石」として捉えています。

室内が良好であれば、高値で売却できる「福袋の当たり」になる可能性もある
仮に原状回復やリフォームが必要でも、空室後に自分の戦略で再構築できる
空室待ち期間中は家賃収入を得続けながら、“機が熟す”のを待つことができる

　これは、戦略的な時間の使い方＝「出口を見据えての保有スタンス」です。

　そして次に考えたのが、「どこに投資するか？」という立地戦略でした。投資効率だけでなく、自分のライフスタイルにも合う場所を──。
　次章では、なぜ私が“札幌一極集中”を選んだのか、その理由と背景をお話しします。

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