🗾 第3章：なぜ札幌に一極集中？

　FIRE後の生活を支えるため、私が選んだのは「区分マンションのオーナーチェンジ物件」への投資でした。
　このスタイルは、少額から始めやすく、購入直後から家賃収入を得られるというFIRE後の安定収入に適したモデルです。
　さらに、「中身が見えない福袋」ともいえるオーナーチェンジ物件の特性を活かし、退去後の再募集や売却に向けた出口戦略の柔軟性も確保。
　減価償却や青色申告を活用した節税策によって、帳簿上の赤字を作りながら実収入を最大化する仕組みを築いてきました。

　現在は14室を保有し、家賃収入によるキャッシュフローで生活をまかなう“本業”としての規模に成長。
　「どの物件を、どのように選び、どう出口を描くか」を主軸に、再現性のある投資を続けています。

　この章では、次なるステップ──「どこに投資するか？」という立地選びの戦略についてお話しします。
私がなぜ「札幌一極集中」を選んだのか。その背景と判断基準を、実体験を交えてお伝えします。

🗺️ 3-1. どの地域に投資すべきか？

　不動産投資を始めると決めた後、次に考えたのは「どの地域に投資すべきか」でした。
私は将来の住まいとしても視野に入れられる場所、かつゲイコミュニティが一定の規模で存在する都市に絞って検討しました。候補に挙がったのは以下の6都市です。

東京
大阪
那覇（沖縄）
博多（福岡）
名古屋
札幌

　この中から、最終的に投資先として『札幌』を選んだのには、いくつもの理由があります。

💡 3-2. 投資戦略としての魅力

　札幌の区分マンションは、候補の地域の中でずば抜けて価格が低いため、現金でのスピード購入が可能です。
　たとえば東京23区のワンルームで1,500〜2,500万円するような物件でも、札幌では100〜300万円台の物件で、実需のあるオーナーチェンジ物件が見つかることも珍しくありません。
　これにより、ローン審査を待つことなく即断即決でき、売主にも好印象を与えやすいというメリットがあります。
　また、物件価格が安いため戸数を増やしやすく、5棟10室以上の「事業的規模」を達成しやすいのも大きなポイントです。

これにより、以下の税務上の優遇を受けられます。

青色申告特別控除：最大65万円
専従者給与も経費にできる
赤字の繰越：最大3年間OK

　東京や大阪では区分マンション投資で事業的規模に到達するのは困難ですが、札幌のように安価な物件が多く流通している地域であれば、比較的短期間で達成可能です。

　このため、節税を視野に入れたスケーラブルな投資戦略を実行するには、まさに札幌が最適でした。

💹 3-3. 表面利回り10％超が珍しくない

　札幌の区分マンションは家賃が安い＝儲からなさそうと思われがちですが、実際には物件価格も非常に安いため、表面利回りが10%を超える物件がゴロゴロあります。
　物件検索サイトで条件を絞っていくと、東京の10倍もの物件がヒットします。
なかには20%を超えるような“お化け利回り”物件もあり、札幌の不動産市場は、数字上は非常に魅力的に映ります。

実例：2025年3月購入の物件(12室目)

物件価格：130万円
月額家賃：26,600円
表利回り：24%

　このような物件であれば、1室あたりの収益は小さくても、戸数を増やしてスケールで勝負することが可能です。

　とはいえ、表面利回りの数字だけで判断するのは危険です。別章で、私の選定ルールについて詳しく説明します。

🔄 3-4. 賃貸市場の流動性が高い

　札幌は北海道内で圧倒的な人口と都市機能を備えており、大学・専門学校・企業の拠点も多いため、年間を通して転入・転出が活発です。このため、空室が出ても比較的早く埋まりやすい傾向があります。

　また、東京や大阪に比べて初期費用が抑えられるため、若年層や高齢の単身者にも人気があり、賃貸ニーズの裾野が広い点も魅力でした。

🛡️ 3-5. 自然災害リスクが低い

　札幌は地震の発生頻度が比較的低く、台風の影響も限定的です。さらに、首都圏と離れていることから同時被災リスクが小さい点でも安心感があります。
　Googleなどの災害リスク評価でも、全国的に見て非常に安全性が高いエリアとされています。

🏕️ 3-6. 自分にとって住みやすい街

　私は暑がりな体質なので、札幌の涼しい気候は非常に快適に感じられます。また、ゴキブリや蚊が少ないのも精神衛生的にありがたい点です。
　投資物件としてだけでなく、将来的に移住する候補地としても、札幌には大きな魅力を感じています。
　いずれは民泊業もはじめて、札幌と沖縄を行き来する多拠点生活ができたらいいな〜、なんて夢もあります。

📌 3-7. 再開発が期待されるエリア

　立地選びの決め手のひとつになったのが、都市としての将来性です。
　最初の１室目を購入した2022年当時、札幌では以下のような将来性を伴う都市計画が進行しており、資産価値の上昇も見込めるエリアでした。

🏅 冬季オリンピックの招致構想
🚄 北海道新幹線の札幌延伸計画
🏗️ 駅周辺の再開発や高架化による利便性向上

　残念ながら冬季オリンピック招致は断念され、北海道新幹線は当初予定より大幅に遅れて2037年以降に開通見込みとなっています。それでも、札幌中心部の再開発は着実に進行中で、地域の魅力や利便性は年々高まっています。
　また、近郊エリアでは北広島の「エスコンフィールド」千歳の「ラピダス工場」など、大規模な民間投資・インフラ整備が進行中で、経済圏としての成長が期待されています。

🧭 3-8. エリア集中のメリットとリスク

　もちろん、特定地域に集中投資すれば、将来的な過当競争のリスクもゼロではありません。
札幌市内で中古マンション投資が活発化すれば、空室期間が延びたり、家賃が下がるといったリスクも生じ得ます。

　ただしその一方で、逆に「エリアが活性化される」期待もあります。投資家や再販業者が同じエリアに集まれば、物件のリノベーションが進み、流動性が高まることで地域全体が魅力的になる可能性もあるのです。

　たとえば：

📈 物件価格の上昇（キャピタルゲイン）
🧹 エリアの治安改善や清掃の強化
🏘️ 入居者の属性向上（いわゆるエリア化）

　といった、副次的な好循環が見込めるかもしれません。
これはまさに「リスクでもあるけれど、だからこそエリアの変化を読みやすい」という視点です。

　こうして私は、価格・利回り・流動性・将来性・住みやすさといった複数の観点から総合的に判断し、札幌への一極集中投資という方針にたどり着きました。
　札幌という投資エリアを定めたあとは、具体的にどんな物件をどう選ぶかが勝負になります。

　次章では、私がこれまで100室以上を精査し、14室を実際に購入してきた中で身につけた「物件スクリーニングの全プロセス」を、具体的な手順とチェックリストで紹介します。

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