🔍 4-1. 初期スクリーニング

「いい物件に出会えたのは、たまたまですか？」
──そんなふうに聞かれることがありますが、私の答えはいつも決まっています。

「たまたま」ではなく、「選別の精度」を高めた結果だと思っています。

　私はこれまでに100室以上の物件を検討し、実際に14室を購入・保有してきました。その過程で得た最大の教訓は、「表面的な数字に惑わされず、最初のスクリーニング段階でどれだけ慎重にふるいにかけられるか」が、すべての分かれ道になるということです。

　この章では、ポータルサイトでの検索条件の設定方法から、実質利回りや投資回収年数の試算を通じて、「最初の3ステップで見送るべき物件を見極める」ための実践的なアプローチをご紹介します。

　不動産投資において、「選ばない勇気」はときに「最大の利益」に変わる。
買ってから後悔しないためにこそ、最初の段階で徹底的にふるいにかけるための視点を、ぜひ身につけてください。

🔎1. ポータルサイトで物件検索

　不動産投資を始めたばかりの方は、まずポータルサイトで物件を検索することが多いと思います。代表的なサイトとしては、SUUMO、HOME’S、健美家などがあります。

　私がよく利用しているのは、以下の2つのサイトです：

　SUUMOやHOME’Sは掲載数が非常に多いものの、実需向けが中心で、利回り情報や賃借人の属性といった投資判断に必要な情報が不足していることもあります。
そのため、私は収益物件に特化したカテゴリから絞り込むようにしています。

検索条件はあらかじめ登録し、新着物件のメール通知をONにしておくと、良さそうな案件を見逃すリスクを減らせます。

✅ 私の基本的な検索条件はこの3つ

表面利回り10%以上
価格1,000万円以下（＝現金決済可能な範囲）
駅徒歩5分以内（空室リスクを軽減）

　「表面利回り10%以上」はあくまでスクリーニング用の目安です。
実際には、管理費・修繕積立金・固定資産税などを加味した実質利回りをもとに判断しています。
　価格面についても、ローンを使えば選択肢は広がりますが、私はFIRE済で融資審査が通りにくいため、現金購入で完結できる物件に絞って探しています。

🔄 ただし、狭小・築古物件ばかりに偏りがち

　このような検索条件でヒットする物件は、どうしても専有面積が狭いか、かなりの築古であることが多いです。とくに都市部ではワンルームや40㎡未満の物件が目立ちます。

　一方、不動産会社の話では、高齢の単身者が専有面積の広い物件を好む傾向があるとのこと。こうした実需層を見据えるなら、駅徒歩5分以内という条件にこだわらず、10分以上やバス利用を許容することで、専有面積が広く、長く住んでもらいやすい物件に出会える可能性が高まります。

🔍 投資戦略の柔軟さが、次の一手につながる

　私自身、これまでは単身入居者や若いファミリー層向けの駅近物件を中心に選んできましたが、これからは「郊外でも専有面積が広い物件」も視野に入れていこうと考えています。

　検索条件はあくまで入口にすぎません。
　戦略の幅を広げることで、投資先としての魅力を再発見できる物件もあるということを、ぜひ意識してみてください。

🧮 2. 実質利回りの簡易試算

　気になる物件を見つけたら、私はまずざっくりとした初期費用と実質利回りを試算して、検討対象に入れるかどうかを判断しています。

💸費用の目安

　物件価格に加え、以下の諸費用を目安として見積もります。
　見積もりはあくまで概算ですが、過少にならないよう注意しています。

✅ 表：初期費用（購入時にかかる一時的な費用）

項目	概算目安（備考）
物件販売価格	物件チラシに明記
仲介手数料	販売価格 × 3％＋ 6万円＋消費税
登記費用	販売価格の約4％
融資関連費用（ローン利用時）	融資手数料・保証料など
不動産取得税	販売価格の約3％ ※実際は固定資産税評価額に基づく
固定資産税（清算金）	日割り計算で売主と精算／販売価格の約1％が年間ベース

✅ 表：年間経費（保有中にかかる継続的な費用）

項目	概算目安（備考）
固定資産税	販売価格の約1％ ※実際は固定資産税評価額に基づく
火災・地震保険料	1万円／年
マンション管理費	物件チラシに明記
マンション修繕積立金	物件チラシに明記
ローン金利（ローン利用時）	金融機関・借入額・金利条件により異なる

📈実質利回りの計算式

　つづいて、以下の式で実質利回りを算出します。

実質利回り　＝　（年間家賃収入 − 年間経費の合計） ÷ 初期費用の合計

この実質利回りが6〜7％程度あれば、ある程度のキャッシュフローが見込めると判断しています。

🎭「高利回り」に惑わされない

　特に注意すべきは、次のような傾向です：

専有面積が狭い物件ほど、利回りは高く見えやすい

　たとえば、ワンルームや15㎡未満の超コンパクトな物件は、確かに表面利回りが高く出る傾向にあります。
　しかし、実需が少ないため、売却先が見つからないリスクがあります。

　また、30㎡前後の物件でも、表面上は魅力的に見えても、

建物の寿命と投資回収年数が見合っていない
将来的な修繕コストが読みにくい
賃貸需要や再販価値が限定的で、売却先が見つからない

　といった理由から、実質的には“破綻している投資”であるケースも少なくありません。

私は常に、利回りが良さそうに見える物件ほど、「本当に投資として成立するのか？」を一歩踏み込んで検証しています。

「数字が良すぎるときこそ要注意」

　という感覚を忘れないようにしています。

　利回りだけに飛びつくのではなく、「将来売りやすいか？」＝出口戦略まで含めて考えること。
　これこそが、長期的に安定した運用を実現するための本質だと考えています。

⏳3. 投資回収年数（≒築年数）を逆算する

　実質利回りを試算したあとは、第2段階のスクリーニングとして、「投資回収年数（≒築年数）」を逆算しています。

🧮 投資回収年数の算出方法

　計算式は非常にシンプルです。

初期費用 ÷ 年間家賃収入 = 投資回収年数

　この数字が、投資金額を家賃で回収するまでに何年かかるかを示します。
　私はこの「投資回収年数」が60年を超える物件は、基本的にスクリーニング対象から外すことにしています。

📆なぜ「60年」がボーダーラインなのか？

　築60年というのは、多くの物件にとって以下のような重要な分岐点になります。

建物自体の耐用年数や構造劣化の限界に近づいている
将来的な大規模修繕費が急増するタイミング
賃貸需要や再販価値が大きく低下する可能性が高い

　つまり、回収に築60年以上になる＝物理的にも経済的にも厳しいということです。

🚨60年を超えたら？

　実際に築60年を超えても現役で使われているマンションは存在し、耐震補強や修繕が適切に行われれば、建物寿命はさらに延ばすことが可能です。
　ただし、管理体制や住民の合意形成の難しさから、実際には「経済的寿命」が先に訪れるケースも多いため、築年数だけでなく建物の維持状況を総合的に判断することが重要です。

　初期スクリーニングで数字をふるいにかけたら、次は「数字の裏に隠れた真実」を見抜くステップへ。

　たとえば、利回りが良さそうな物件でも、管理がずさんだったり、建物の構造に難があったり、あるいは“家賃保証”の裏に落とし穴があったり……。

　画面の中で見える情報だけでも、相当なことが分かる。
　──次章では、「表には出てこないリスク」を見極める方法をお伝えします。

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