🖥 4-2. 物件精査

　物件検索で目星をつけた後は、次のステップへ──「この物件、本当に買って大丈夫？」を見極める段階です。

画面の中でできる確認作業には限界がある──
そう思われがちですが、実は見えないリスクを炙り出す“視点”や“技”は数多く存在します。
この章では、

• 管理体制・設備のチェックポイント
• 同マンション内の価格比較による“裏事情”の見抜き方
• サブリース契約のリスク判断
• AI査定を使った出口戦略の精度向上

　といった、「一歩踏み込んだ精査術」を紹介します。
　数字や条件の“良し悪し”だけでなく、「なぜそうなっているのか？」という背景や文脈に着目することで、表面では見えない「地雷物件」を避ける力がついてきます。

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🏢 1. 建物の管理体制と設備を確認する

　物件そのものだけでなく建物全体の管理体制や設備状況を確認していきます。いくら単体の利回りが良くても、マンション全体に問題があれば長期保有には向きません。

🌐 利用している主な情報源

私が建物の基本情報を調べる際に活用しているのは、以下の2サイトです。

• LIFULL HOME’S　不動産アーカイブ
  　→ 過去に売り出された部屋の履歴から、価格帯や販売傾向を確認できます。
  　→ 総戸数、築年、管理形態、修繕履歴などの基本データを把握するのに便利です。
• マンションレビュー
  　→資産価値を評価した「マンション偏差値」や、口コミを閲覧できます。

✅ この段階でのチェックポイント

　物件の購入判断において、以下の点を特に重視しています。

自主管理のマンションは原則NG

　自主管理とは、管理会社を入れずに住人主体で運営されているマンションを指します。
　一見コストは安く見えますが、以下のような問題が起きがちです。

• 手入れが行き届かない
• 修繕積立金が不足している
• 管理の意思決定が遅い・非効率

　結果として、建物の価値そのものが下がりやすくなると判断しています。

2階以上ならエレベーターの有無を確認

　築年数の古い低層RC（鉄筋コンクリート）物件では、3階建でもエレベーターがないケースが珍しくありません。
このような物件では、

• 高齢者や女性の入居を敬遠されやすい
• 将来的な賃貸・売却が難しくなる可能性が高い

といったリスクがあります。そのため、販売中の部屋が2階以上かつエレベーターなしの場合は、購入を見送ることが多いです。

　物件選定では、表面上の収益性（利回り）だけでなく、建物そのものが長く・安定的に収益を生み出せる構造・体制になっているか？を見極めることが重要です。
　この段階で「管理・設備面での地雷物件」をしっかりふるい落とすことが、後のトラブル防止にもつながります。

⚖️ 2. 同一マンション内の販売物件を比較チェック

　次に行うのは、同じマンション内で販売中の他の部屋との価格比較です。
　これは、「その部屋だけが極端に割安・割高になっていないか？」を見極めるために非常に重要なステップです。

🔍 チェック方法

• 　ポータルサイトでマンション名を検索し、空室物件・オーナーチェンジ物件の両方をリストアップ
• LIFULL HOME’Sの不動産過去アーカイブやマンションレビューを活用して、過去の販売履歴や相場の傾向を確認

✅ オーナーチェンジ物件と空室物件の価格差に注目

　一般的に、オーナーチェンジ物件は空室物件より2〜3割安い価格で取引されるのが普通です。そのため、私は以下のようなケースには特に注意を払っています。

空室物件の価格 ＜ オーナーチェンジ物件の価格 × 0.9

　このように価格差が1割未満しかない場合、その物件には“裏に事情あり”の可能性が高いと見ています。

💎 表に出ない「プレミア要素」がある場合も

　一見、相場より割高に感じるオーナーチェンジ物件でも、以下のようなプレミア条件が隠れていることがあります：

• 室内がフルリフォーム済で非常に良い状態
• 相場より高めの家賃で入居中（見かけの利回りが良く見える）
• 法人契約や長期入居見込みなど、入居者の属性に優位性がある

❓ 仲介業者への質問例

こうした違和感のある物件に出会ったら、私は仲介業者にこんなふうに質問します：

• 「この物件、なぜ空室より高い価格で出ているんですか？」
• 「なにか特別にリフォームされていたり、室内がきれいだったりしますか？」

　このように問いかけることで、売主の事情や入居者の実態など、表には出てこない情報を引き出せることが少なくありません。

　「価格」というのは、いわば物件の“表情”のようなもの。
　少しでも違和感を覚えたら、その背後にあるストーリーを掘り下げて確認する。それが、表面だけでは見抜けないリスクを排除する重要なプロセスだと私は考えています。

📸 3. 空室物件の室内写真を保存する

　同じマンション内に空室で販売中の物件がある場合、それは非常に貴重な情報源になります。その物件に室内写真が掲載されていれば、必ずダウンロードして保存するようにしています。

✅ 室内が見られないオーナーチェンジでも、空室写真で補完できる

　賃貸中のオーナーチェンジ物件は、基本的に内見不可です。しかし、同じマンション・同じ間取りの空室物件の写真があれば、以下のような情報を高い精度で推測できます。

• 玄関・キッチン・バスなどの間取りや導線
• 窓やバルコニーの方角、採光条件
• 内装のグレード感や劣化の度合い

　つまり、実際に中を見られない部屋の“目”の代わりになるのです。

✅ 将来的な空室・リフォームにも役立つ

　こうした写真は、購入後の空室発生時にも重要な参考資料になります。

• リフォームにどの程度の費用がかかりそうか
• 同タイプの部屋がどんな仕様で売られていたか
• 再販時にどういった内装・設備がウケるか

　といった、将来の意思決定に直結する判断材料になるのです。

　私は、ホームズやアットホームに掲載されていた写真を、物件ごとにフォルダ分けして保管しています。これは、将来的な売却戦略の立案や他物件との比較にも使える、自分だけの資料アーカイブになっています。

同タイプの空室写真を保存しておくことで、オーナーチェンジ物件の室内イメージがつかめ、退去後のリフォーム方針を検討する材料にもなるということです。

🏢 4. サブリース物件は買っていいのか？──一棟契約の見分け方

　一見すると、サブリースは空室リスクを補償してくれる安心感のある仕組みに思えますが──その中には、契約の構造上、非常に扱いづらい物件が含まれていることがあります。

🔍 サブリースとは？

　「サブリース」とは、不動産会社などがオーナーから物件を借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みです。
　表面的には、「空室時も一定の家賃収入がある」「管理を全部任せられる」といった利点があります。

🧠 サブリース契約中物件の“2つの背景”

　サブリース契約のついた物件には、オーナーがどういう経緯でこの契約を結んだのか？という視点が非常に重要です。私が実際に見てきたケースを2つに分類すると、以下のようになります。

表：サブリースの分類

分類	契約に至った背景
A. 後から契約型	空室時の管理や募集が面倒なため、後からサブリース契約を結んだ。 ➡︎ 退去後に契約解除して、通常募集に切り替えることが可能な場合が多い。
B. 販売スキーム型（要注意）	新築時からサブリース契約が組み込まれた状態で区分を販売。 投資初心者をターゲットにした「家賃保証付き物件」として流通。 ➡︎ このタイプは一棟全体でサブリース契約が結ばれており、個別解約ができないケースが多い。

🚩 “一棟サブリース × 区分販売”がもたらすリスク

　Bのような「一棟サブリース付きの区分マンション」は、以下のようなリスクがあります。

• 契約を個別に解約できない
  　→ 区分オーナーの意思では解除できず、一棟ごとの契約構造に縛られる。
  
• 家賃の見直しリスクが高い
  　→ 長年据え置かれた高めの家賃設定が、突如引き下げられる可能性がある。
  
• 管理組合が機能しづらい
  　→ オーナーの多くがサブリース前提で購入しており、建物管理の意識が薄い。
  
• 転売しづらい
  　→ 賢い買主は「サブリース＝リスク」と認識しており、売却価格が下がりやすい。

💬 私の見解とスタンス

　私は、「A型の契約（あとから加入型）」であれば、状況次第ではアリだと考えています。ですが、「B型の販売スキーム型」には近づかないようにしています。
　なぜなら、利回りが良く見えても、

• 家賃引き下げ
• 勝手な契約更新
• 転売困難
• 区分単位での運用自由度がない

　という構造的リスクが大きすぎるからです。

❓ 仲介業者への質問例

　広告に「サブリース」と表記されている場合は、私は仲介業者に次のように質問しています：
　「このサブリース契約、区分ごとの個別契約ですか？それとも一棟まるごと契約ですか？」

　このように聞くことで、以下のような重要な点を確認することができます：

• 区分単位でオーナーの判断により契約を解除できるか
• 一棟全体で契約されており、個別に解約ができない“囲い込み型”かどうか
• 売却後もサブリース契約を継続せざるを得ない可能性があるか

🏢 5. 売主が不動産会社かを確認する

　物件の売主が不動産会社（いわゆる業者）である場合、私は特に注意深くチェックするようにしています。なぜなら、そういった物件には“いわくあり”の可能性があるからです。

🚩 一見「手頃で安心」に見えるが…

　業者が売主となっているオーナーチェンジ物件には、以下のような特徴があります。

• 入居中で即収益化可能
• リフォーム済、または見た目がきれい
• 販売価格も一見手頃

　ぱっと見では「いい物件じゃないか」と思える条件が並びますが、ここが要注意ポイントです。

✅ すでに“売れ残った”在庫かもしれない

　私の経験上、再販を専門にしている不動産会社は、まずは付き合いのある法人顧客や投資家に物件を紹介しています。それでも売れなかった物件が、一般向けのポータルサイトに出てくるという流れが多いのです。
　そういった背景がある場合、以下のようなリスクが隠れている可能性があります：

• 家賃が相場より高く設定されており、退去時に値崩れする懸念
• 入居者の属性にリスク（高齢者、生活保護、過去の滞納歴など）
• 室内の状態が悪く、退去後に大規模修繕が必要になるリスク

❓ 仲介業者への質問例

　こうした物件に出会ったとき、私は仲介業者に率直にこう尋ねます：

• 「これは売主が業者さんですね。過去に他の投資家に紹介して売れ残った物件ということもあり得ますよね？」
• 「過去の販売履歴や、入居者の契約内容など、調べられる範囲で教えてもらえますか？」

　このように聞くことで、以下のような情報が得られることがあります：

• 売却理由や流通履歴
• 入居者の属性・契約条件
• 表面家賃の妥当性や、退去時のトラブル事例　など

　不動産業者が売主というだけで、その物件が悪いとは限りません。しかし、「なぜ市場に出てきたのか？」という視点を忘れずに、冷静に見極めることが大切です。

📊 6. AI査定と相場チェック

　投資判断の最終段階では、「将来いくらで売れるか」「家賃に無理がないか」を冷静に見極めることが重要です。私はこの判断材料として、HowMa、SelFin、東急リバブル、マンションレビューなどのAI査定サービスを活用しています。

🤖 AI査定は「出口価格」の目安

　不動産投資では、「買うときに、すでに“売るとき”を見据えておく」ことが極めて重要です。とくにオーナーチェンジ物件は室内の確認ができないため、AI査定サービスを活用して出口価格（売却想定価格）を見極めています。

✅ こんなときに活用しています

• 現在の販売価格が高すぎないかを検証したいとき
• 将来値上がり益を見込めるかを判断したいとき
• 相場より安いが裏がないかを確かめたいとき

　これらの場面で、AI査定は購入時点でのリスク判断を助けてくれます。

🧮 HowMaの活用方法

　HowMaは、匿名・無料で使えるAI査定サービスです。物件名・号室・専有面積・築年数を入力するだけで、即座に推定売却価格が表示されます。
　これは「将来的に売れるかどうか」をイメージする際の、ひとつの物差しとして有効です。

⚠️ AI査定は「上限値」として見るべき

　査定額は、周辺の過去の成約データをもとに算出される理論上の価格にすぎません。実際の売却価格は、入居者の属性や室内の劣化状況、築年数の経過によって下がる可能性が高いです。
　私は、実売価格はAI査定額の6〜7割程度になるケースが多いと推測しています。

📊 過去の売買実績・周辺家賃との比較もチェック

　HowMaやマンションレビューでは、査定額に加え、実際に売れた価格や家賃の履歴も確認できます。
　私は特に以下の2つの視点から家賃の妥当性を検証しています。

• 当該マンション内での実績を確認
  同マンション内で過去に賃貸募集された部屋や、売買成約した実績家賃が掲載されています。
  専有面積・階数・向きが近い部屋の家賃データを確認することで、現在表示されている利回りや家賃に無理がないかを見極めることができます。
  
• 近隣マンションとの相場を比較
  次に、周辺エリアの同規模・同築年の物件とも比較します。
  ・立地・建物の状態に対して家賃が高すぎないか？
  ・相場より極端に安い＝設備劣化や入居者属性に注意が必要では？
  
  このように、「当該マンション内 × 周辺相場」の両面から検証することが大切です。

❓ 仲介業者への質問例

　物件の価格や家賃に違和感があるときは、必ず仲介業者に確認します。
　例えば次のようなケースです：

• 販売価格が過去の成約事例より明らかに高い
• 家賃が相場より1〜2万円高く見える（=利回り操作の疑い）
• 家賃は妥当なのに販売価格だけ異様に安い（=売り急ぎ、瑕疵懸念）

　こうした場合、私は仲介業者にこんなふうに質問します：

• 「この価格設定、過去の実績や周辺相場から見て少し違和感があるんですが、何かご事情をご存知ですか？」
• 「この家賃、本当に継続できそうですか？近隣と比べて少し高めに見えたので…」

　このように聞くことで、以下のような表に出にくい“裏情報”を得られることがあります：

• 売主側の事情（資金繰り、相続、投げ売りなど）
• 入居者の状況（長期入居見込み／更新時期）

🎯 数字の“裏にあるストーリー”を見抜く

　利回りや販売価格は、いずれも表面的な指標にすぎません。本当に見るべきは、「なぜその数字になっているのか？」という背景です。

• 売買履歴にズレはないか？
• 家賃の設定は過去実績に照らして妥当か？
• その数字は“演出”されていないか？

　こうした視点で物件を見ることで、「買ってから後悔する」リスクを最小限に抑えることができると、私は思います。

🌐 7. Googleストリートビュー・Earthで建物と周辺環境をチェック

　現地を訪問する前に、私は必ずGoogleストリートビューやGoogle Earthを活用して、建物の外観や周辺環境を事前確認するようにしています。
　遠方物件を検討する場合はもちろん、近場の物件でもオンラインで確認できる情報はすべて拾っておきます。

✅ 建物外観：まずは「見た目」から

　チェックする最初のポイントは、建物の外壁の仕上げです。特に築古物件では、外観の印象が運用成績に直結すると感じています。

• タイル貼りの外壁：高級感があり、築年数が経っても古く見えにくい
• モルタル仕上げの外壁：安っぽく見え、汚れや劣化が目立ちやすい傾向

　また、建物周辺の清掃状態や管理状況も重要です。以下のような点を重点的に見ています：

• ゴミ置き場が荒れていないか
• 外壁や共用部分に錆・カビ・汚れが目立たないか
• 雑草や放置自転車がないか

こうした「第一印象」は、入居者募集のしやすさに大きく影響します。

✅ 周辺環境：立地の落とし穴を回避

　ストリートビューやGoogle Earthの空撮で、周辺施設の配置や雰囲気も必ずチェックします。
　特に、以下のような施設は住環境にマイナスの影響を与える可能性があるため要注意です：

• 工場・資材置き場・交通量の多い道路（騒音・振動）
• 河川・用水路（湿気・虫・浸水リスク）
• 保育園・小学校・公園（昼間の騒音や送迎渋滞）
• 墓地や火葬場（心理的抵抗を持つ入居者もいる）

　どれも「駅近」といった好条件を帳消しにしてしまうリスクがあります。
　これらに加えて生活利便施設の有無も重視しています。

• スーパー
• コンビニ
• ドラッグストア
• 病院・クリニック
• 郵便局・ATM　 など

　単身者でもファミリーでも、こうした生活インフラが揃っている物件は安定した需要が見込めます。
　さらに、国交省や自治体の「ハザードマップ」サイトを使って、地震や水害リスクの高いエリアかどうかも確認しておくと安心です。

✅ 現地に行けないときこそ、地図を“使い倒す”

　私は実際に、札幌の区分マンションを現地訪問せずに購入しています。
　その際は、Googleマップの地形表示、ストリートビュー、航空写真、周辺施設レビュー、そしてハザードマップまで、あらゆる機能を駆使して「疑似現地訪問」を行っています。

　その場所で人が安心して住めるかどうか？という視点もとても大切です。

　オンラインで徹底的に下調べをすることが、成功する不動産投資の第一歩だと私は考えています。
　今の時代、無料でここまで調べられるツールがあるのに、使わない手はありません。

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　利回り、管理体制、価格の裏事情──　数字の“顔”を読み解くスキルをここまでで磨いてきました。でも、不動産は「数字だけでは語れないもの」がたくさんあります。

• その場所に、人が安心して住めるか？
• 表には出ない“事情”が、実は条件を左右していないか？
• 見たはずの情報が、いつの間にか変わっていないか？

次章では、地図・情報・証拠を“使い倒して”、買うべきかどうかを最終判断するための「裏取り・記録・交渉準備術」をお届けします。

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