🧾 4-3. 記録・検証・交渉準備

　物件の“顔つき”を数字でふるいにかけ、見えないリスクも読み取った――。でも、まだ安心はできません。
　本章では、購入判断の精度をさらに高めるための「検証」と「記録」のステップを紹介します。

• 「告知事項」や「初回掲載日」に潜む地雷の見抜き方
• 情報改ざん・釣り広告への対処法としてのスクショ保存術

　など、“あとで揉めないために今できること”に焦点を当てています。

　数字と構造を見ただけでは判断できない、「空気」や「背景」まで読み解く視点。それが、不動産投資における本当のリスク管理力だと、私は考えています。

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📝 1. 「告知事項」を確認する

　物件広告やチラシの【備考】欄にある「※告知事項あり」は、一見すると目立たない一文のなかに、購入判断を大きく左右する情報が含まれていることがあります。
　「告知事項」は法律上の義務ではなく、フォーマットも定まっていないため、売主や仲介業者の裁量によって記載がまちまちです。
　中には、チラシや間取り図だけでは判断できない重大な欠陥や制限事項が潜んでいるケースもあります。

　このため、「告知事項」がある場合は、必ずその内容を確認し、納得できるまで説明を受けることが不可欠です。たとえ明文化されていなくても、「何が“告知”に当たるのか？」を仲介業者に尋ねる視点が大切です。

🔍 表：どんな内容が書かれるのか？（例）

告知事項の一例	内容の説明
瑕疵あり（心理的・物理的）	過去に事故・事件・自殺などがあった／雨漏りやシロアリ被害など
共有部分に占有利用あり	バルコニーや通路を個別に使用している等、将来的にトラブルの元になる
境界・持分に関するトラブル	隣地との境界未確定、未登記増築部分あり、等
契約不適合責任免責	引き渡し後に不具合が見つかっても、売主に責任を問えない
売主が法人（登記直後）	相続案件・転売目的の売却であることが多く、状態不明のことも
入居者が高齢・生活保護	滞納・孤独死・契約継続リスクが高まる可能性あり

❗ 注意すべきポイント

• 書かれている内容があいまいなことが多い（例：「心理的瑕疵の可能性あり」など）
• 内容を読んでも判断できない場合が多い
• 記載そのものが省略されているケースもある（＝後から知るトラブル）

❓ 仲介業者への質問例

　こうしたとき、私は次のように仲介業者に確認しています：

• 「告知事項ありと書かれていますが、具体的にどのような内容ですか？」
• 「心理的瑕疵とありますが、どんな事案か把握されていますか？」
• 「共有部分の使用とありますが、実際どこを誰が使っているのか分かりますか？」

　このように具体的な事情を把握してから判断することが、後悔しない購入につながります。

📌 まとめ：告知事項は“見えない地雷”になり得る

　物件の条件がよく見えても、告知事項の一文で一転することもあります。
　「備考欄に何か書かれていないか？」を見逃さず、必ず仲介業者に確認するようにしましょう。

🗓️ 2. 広告の初回掲載日を確認する

　物件情報をチェックする際は、物件サイトの広告に表示されている「掲載開始日」や「更新日」を必ず確認するようにしています。

✅ 掲載期間が長い＝売れ残りの可能性あり？

　掲載開始からすでに数ヶ月が経過している物件には、以下のような理由で買い手がつかなかった事情があることが多いです：

• 価格設定が相場より高い
• 契約条件が厳しい（現況渡し、内見不可など）
• 入居者属性に問題がある
• 過去に商談が流れた履歴がある

　これらのように「ぱっと見では分からない懸念材料」が隠れているケースがありますが、リフォーム完了後の再販タイミングを見計らって、あえて長期間掲載しているケースもあるため、単純に「売れ残り」と決めつけず、仲介業者に理由を確認することが大切です。

❓ 仲介業者への質問例

私は仲介業者にこんなふうに質問します：

　　「この物件、掲載されてから結構経っていますよね？なにか売れ残っている理由があるのでしょうか？」

　このひと言で、価格交渉の余地があるかどうかや、過去の購入検討者がなぜ離脱したのかなど、重要なヒントを得られることがあります。
　「いつから売り出されていたのか？」という小さな情報の違和感が、投資判断の明暗を分けることもあるので、見落とさないようにしています。

📷 3. 募集ページのスクリーンショットを保存する

　物件を検討する段階で、私はポータルサイトの広告ページを必ずスクリーンショットで保存しています。

保存対象は以下のような項目です：

• 販売価格
• 表面利回り・年間賃料
• 間取り・専有面積
• 備考欄の記載内容（現況、告知事項、契約条件など）

✅ 情報が「変わる前」に記録しておく

　物件の広告は、タイミングによって内容が書き換えられることがあります。
たとえば：

• 価格が下げられていた
• 利回りが変更されていた（家賃想定の見直し）
• 備考欄の条件が微妙に変わっていた

　そのような業者を把握しておくと、次にスクリーニングするときに、無駄なスクリーニング作業が発生しません。
　こうした変更に気づかず購入に進むと、あとで言った言わないのトラブルになりかねません。

📌 広告の“突然削除”に要注意

　ときどき、検討中の物件ページがある日突然、ポータルサイトから消えることがあります。
　これは「成約済み」ではなく、最初から売る気のなかった“釣り広告”である可能性もあります。
　こうした業者は、問い合わせを受けた後に「その物件はもう終わってしまったのですが…」と別物件を紹介してくるパターンが多く、貴重なスクリーニングの時間を無駄にするリスクだけでなく、セールスの電話がしょっちゅうかかってきてとても迷惑です。

　一度でもそうした経験をした業者は、メモしておき、次回のスクリーニング対象から外すようにしています。
　広告保存は、「信頼できる業者かどうか」を見極めるフィルタ機能としても役立ちます。

✅ 当初条件と契約条件の比較に役立つ

　私は、スクリーンショットを物件ごとにフォルダ管理し、契約書類が届いた段階で「当初の募集条件と一致しているか？」を照合するようにしています。
　このひと手間が、条件のすり替えや見落としを防ぐための最後の保険になります。

物件情報は「一期一会」。

だからこそ、見たときに即保存する習慣が大切です。

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　告知事項、スクリーンショット──　ここまで徹底的に裏取りとリスク検証を行ってきました。
　でも、それでもまだ「見えない情報」があります。それは、仲介会社にしか分からない、実際の入居状況や契約条件の裏側です。

　次章では、いよいよ「これはイケるかも」と思えた物件について、問い合わせ・交渉フェーズで必ず聞くべきポイントをお伝えします。

• スクリーニングで引っかかった点を、どう質問すれば裏が取れるか？
• 書いてない“情報の断片”を、どう拾い上げるか？
• チラシやAI査定では分からない「リアルなリスク」を、どう見極めるか？

判断を確信に変える「最後の詰め」を、ここで行います。

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