📞 4-4. 問い合わせ準備

🧭 「これは買いかも」と思ったら──問い合わせと裏取りの実践編

　ここからが勝負どころ。
　スクリーニングを終え、「これはいけるかもしれない」と感じた物件に出会ったら、いよいよ行動に移す段階です。
　このフェーズでは、問い合わせのタイミングと中身の精度が、その後の投資判断を大きく左右します。

　私は、基本的にどの物件であっても、募集している不動産会社ではなく、信頼している同じ仲介業者を通して話を進めるようにしています。すでに付き合いがある業者がいれば、スムーズかつ深い情報が得られやすく、交渉面でも有利に働きます。
（どんな業者を選ぶべきかは、別章で詳しく解説します）

　とはいえ、ただ問い合わせるだけでは意味がありません。
　大切なのは、「この物件のどこを、なぜ確認するのか？」を事前に整理し、目的を持って質問することです。
　このフェーズでは、スクリーニングで浮かび上がったポイントをもとに、数字の裏側にあるリスクやストーリーを掘り下げていくことが求められます。

　私自身が実践している手順を、以下の5ステップに整理しました。
このプロセスを通じて、「買っていいか」の確信を、より具体的な根拠をもって固めていきます。

🔍 1. 想定質問を整理し、確認の意図を明確にする

目的：問い合わせ時に“何を聞きたいか”を整理し、対話を戦略的に行う

　ここまでのスクリーニングで見えてきた疑問や違和感は、すべて「仲介業者に聞くべきポイント」として蓄積されます。
　以下は、スクリーニングの過程で浮かび上がってくる「問い合わせ必須」のポイントを、シーン別・目的別にまとめたものです。

シーン・状況	確認する内容（目的）
空室より高値のオーナーチェンジ物件	家賃や利回りが良く見える理由（リフォーム・法人契約など）があるか、高値設定の根拠を確認するため。
サブリース契約の記載がある物件	区分単位で契約解除できるか、一棟契約で拘束される形かを確認し、自由度や将来の売却戦略に支障が出ないかを見極めるため。
告知事項がある物件	売れ残り物件の可能性や、入居者情報・過去の販売履歴から、リスクの有無や出口の難易度を見極めるため。
売主が不動産業者の場合	「心理的瑕疵」や「共有部分の利用制限」など、チラシに明記されない制限内容を具体的に確認し、見落としによるリスクを避けるため。
相場とかけ離れた価格・家賃の場合	家賃や販売価格に盛られた数字が含まれていないかを見極め、収支計画の現実性を検証するため。
掲載期間が長い物件	売れ残っている理由（内見不可、価格交渉NGなど）を探り、見えないリスクを排除するため。

　事前に質問を箇条書きにし、「なぜそれを確認するのか」まで整理しておくことで、限られた対話時間を有効に使うことができます。

🏗 2.建物と管理体制に関する追加情報を確認する

目的：将来的な費用リスクや建物維持に関する問題点を洗い出す

広告には書かれていないものの、問い合わせでしか得られない建物情報があります。私が必ず確認しているのは以下のような項目です：

確認項目	確認する内容（目的）
大規模修繕の履歴と予定	修繕の履歴や今後の予定を確認し、突発的な特別徴収なども含めて将来コストを予測するため。
共用部の使用制限や未登記部分の有無	共有スペーストラブルや法的瑕疵のリスクを排除するため。
管理会社の体制	管理の手厚さや修繕積立金の健全性を確認するため。

　こうした“管理・建物面の地雷”は、問い合わせでしか分かりません。買ってからでは遅いので、ここで徹底的に確認します。

👤 3. 入居者属性とリスクの深掘り

目的：今後の退去・トラブルリスクを事前に見積もる

オーナーチェンジ物件において最も見えづらいのが、「現在の入居者がどんな人か」です。私が確認しているのは以下のポイントです。

確認項目	確認する内容（目的）
入居者の入居期間	入居年数から、短期退去や更新間近の可能性を把握し、空室リスクを見積もるため。
入居者の属性（年齢・構成）	単身・ファミリー・高齢者など、将来の退去リスク・孤独死・トラブルなどを事前に想定するため。
家賃保証の有無	滞納リスクが保証会社によってカバーされているかを確認し、賃料回収の安定性を判断するため。
保証人の有無（保証なしの場合）	保証人が設定されているか、緊急連絡体制があるかを確認し、問題発生時の対応可能性を把握するため。

　これらの情報は、「空室になりやすいか／トラブルを抱えやすいか／再募集しやすいか」という将来のキャッシュフローに直結します。

📊 4. 広告情報と現状の差異を最終確認

目的：見逃しやすい“情報の変化”を抑え、トラブルを未然に防ぐ

　物件広告は日々変化します。利回りの数字や備考欄の条件が、検討初期と実際の契約時で微妙にズレていたということはよくあります。
　私は以下を必ずチェックします：

スクリーンショットで保存した初期条件と、現時点の広告内容の比較
利回りや家賃などに“盛られた数字”が含まれていないか
契約時に説明された条件が、初期広告と一致しているか

　特に「告知事項の追記」や「急な家賃変更」は注意信号です。

🎯 5. 最終意思決定──買うか？見送るか？

目的：数値・条件・属性・将来リスクの全体像から最終判断を下す

　ここまでの全確認を終えた段階で、私は「買ってよし」と判断できるかどうか、以下の軸で再点検します：

収支面：利回りと将来キャッシュフローに無理はないか？
管理面：修繕体制や共用部に問題はないか？
入居者：退去・滞納・孤独死などの将来リスクは織り込めるか？
売却時：出口戦略として成り立つか？

　すべての要素を自分の投資スタンスと照らし合わせ、「自分がこの物件の未来に責任を持てるか？」を問う。それが私の「最終判断の軸」です。

この5ステップは、“買ってから後悔しない”ための最後の壁です。
どんなに条件がよく見えても、冷静にひとつずつチェックし、見落としや希望的観測を排除して判断する──　この慎重さこそが、不動産投資における最大の武器だと私は考えています。

　以上の19のステップを通じて、「買ってもいい」と思える物件に出会えたなら、いよいよ次は具体的なアクションの出番です。
　次章では、私が実際に行っている「購入申し込み〜契約・決済〜購入後の管理」までの流れを、時系列で紹介します。
　申し込みのタイミングや契約の注意点、決済準備や所有後の実務まで、リアルな手順とスケジュール感をもとに、初めての方でも安心して進められるよう構成しました。

「選んだ後、どう進めるか」。

　これを把握しておくことで、不動産投資の一連の流れがつながります。

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