🏘️ 節税×家賃保証×売却保証？──よくできた不動産投資モデルを紹介

🏦 パートナー経由で知った“パッケージ型”不動産投資

パートナーは現役のサラリーマンで、資産運用や節税に強い関心を持っています。
特に一棟アパート投資に興味があり、その理由は「万が一、入居者がつかなくなっても更地にして売却できる」から。私とはまた違った視点で不動産を捉えているようです。

そんなパートナーが、銀行の資産運用コンサルティングを受けた際に紹介されたのが、藤和コーポレーションの「b’CASA re-born」という投資モデル。
「節税・家賃保証・売却保証」がセットになったスキームで、パートナーはかなり関心を示していました。私も気になり、一緒に営業担当者の説明を聞いてみました。

📦 藤和コーポレーションのスキーム概要

このモデルの主役は、築20年以上の木造アパート。
建物の法定耐用年数を過ぎた物件は、税務上「最短4年で全額償却できる」というルールがあります。
この制度を活用し、リノベ済みの築古物件を高所得者に販売し、建物価格に按分された部分をを4年間で経費化（＝節税）してもらうのがこのスキームの核です。

🏗️ 実例：価格約8,000万円・利回り6％前半

紹介された物件の一例は以下の通り：

• 価格：約8,000万円
• 実質利回り：約6%前半（節税メリット含む）
• 節税効果：約1,000万円（5年間）

通常なら、これだけの高額物件であれば、立地・入居者属性・修繕リスクを細かく確認するものですが、驚くことにこのモデルではそうした精査がほぼ不要です。

💡 よくできていると思ったポイント

この投資モデルが“フルサポート型”と呼ばれる理由は、以下の点にあります：

💰 家賃保証・修繕費不要

• 賃料はサブリース契約で全額保証
• 原状回復や設備交換などの修繕費用はすべて会社負担

→ 空室リスクも突発的な支出リスクもゼロに近くなります。

🔄 減価償却終了後の売却も想定済み

• 節税が終了する5年目に物件を市場で売却 or 会社が購入価格の80%以上で買い取り
• 会社は買い戻した物件を再リノベして次の高所得者に販売
  → いわば耐用年数リセットの“ループ投資”が成立しています。

🧮 実は会社も儲かっている

「手厚すぎるサポートで会社は損しないの？」と思いましたが、実際は：

• 修繕後の賃料UPはオーナーに還元されない
• 高価格で売却できる（節税メリット込み）
• 同じ物件を複数回再販して利益化

という仕組みで、しっかり利ざやを確保しています。

⚖️ メリットと注意点の整理

✅ メリット	⚠️ 注意点
4年間で数百万円単位の節税効果	給与所得がない人には意味がない（年収2,000万円以上推奨）
家賃保証でCFが安定	減価償却後の出口は会社に依存
売却価格の最低保証つき	スキーム自体が始まってまだ約5年、売却実績は限定的

🧐 実績はこれから──出口戦略の信頼性は検証段階

このモデルは、まだスタートから5年程度。つまり、1サイクル目の売却フェーズを迎えるタイミングです。
「80％以上で買取保証」とは言うものの、実際にどれほどの価格で買い取られているのか、その実績はまだ十分に公開されていません。

とはいえ、担当者によれば「80％で売却しても実質利回りがマイナスにならないよう価格を設計している」とのこと。
スキームの完成度は高く、あとは今後の“実績”次第という印象です。

🤔 私見──ここまで「おんぶに抱っこ」な投資モデルは他にない

私が最も驚いたのは、物件の中身を知らなくても投資判断ができてしまうという点でした。

• 駅距離？ 周辺環境？ 入居者属性？ → 気にしなくてOK
• 家賃は保証、修繕もお任せ、売却価格も想定済み

まさに「おんぶに抱っこ」な投資モデル。
忙しい高収入層にとっては、まさに理想的な選択肢かもしれません。

🧩 ちょっとした裏話：イメージキャラクターは長州力！？

藤和コーポレーションの広告を見て、「なぜ長州力？」と不思議に思った方もいるかもしれません。
実は、担当者によると会社役員の親戚なのだとか。なるほど納得（笑）。

不動産と長州力──一見ミスマッチですが、逆にインパクトは抜群。私も一度見たら忘れられませんでした。

🎯 さいごに：パートナーは現在、購入を前向きに検討中

私は給与所得がないためこのモデルの恩恵を受けにくいですが、パートナーは非常に興味を持っており、現在は具体的な物件の選定や利回り評価を進めているところです。
もし今後、実際に購入することになれば、運用状況やその後の展開もこのブログで追って報告したいと思います。
「節税 × 保全 × 売却戦略」のパッケージ投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

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